La guerra de las inmobiliarias

A ver si algún lector urbanista nos ayuda a aclarar esto. Se supone que hay sobreoferta de viviendas en Santiago, por lo que deberían bajar los precios de las mismas. ¿Va a ocurrir esto realmente?

Algunos sospechamos que los desarrolladores inmobiliarios se comportan como cartel. Esto último significa que las distintas inmobiliarias se ponen de acuerdo en cuanto construir, con el fin de no tener que competir mucho (bajando sus precios).

Nuestras sospechas tienen cierto fundamento, pues uno ve que generalmente lo que aumenta o disminuye es el número de viviendas que se ofrece, sin embargo los precios generalmente no bajan.

Lo que ocurrió hace poco es que la "bonanza" económica motivó a algunas inmobiliarias a salirse del "cartel", o mas bien a no hacer caso de la cantidad "recomendada" a producir (es decir: se rompió el equilibrio cooperativo). Esto generó (o va a generar) una sobreoferta de viviendas, lo que debería traducirse en una disminución de los precios de las mismas.

Sin embargo sospechamos que, antes de entrar en una guerra de precios, las inmobiliarias van a preferir coludirse nuevamente para detener la producción y van a tratar de vender su exceso de stock a precios altos de todas maneras. Es decir, se van a endeudar a mediano plazo y van a vender lento, pero caro igual.

Una baja de los precios sin duda beneficiaría a los consumidores (es decir los habitantes de la ciudad) al permitirles acceder más fácilmente a la casa propia. Sin embargo, como en casi todos los mercados, la libre competencia es un atributo deseable solo cuando conviene, por lo que lo más probable es que las inmobiliarias se pongan de acuerdo y no veamos una disminución en los precios.

Ojalá esté equivocado... y ojalá que el mercado inmobiliario se comporte como tal (como mercado y no como cartel) y los consumidores nos veamos beneficiados de una vez por todas.

(fuente de la imágen: Las Últimas Noticias)

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Malas noticias para Santiago (más autopistas)

Al leer este titular(1) lo primero que pensé fue “¡al fin la cordura llegó a las autoridades!”. Pero la felicidad fue efímera, en la bajada inmediatamente aparece la razón para calificar la implementación de la red de autopistas urbanas como un error: se debió hacer Américo Vespucio completa primero, o sea, para el ministro se trata de un problema de forma, no de fondo, y las autopistas siguen siendo la solución. Nada nuevo bajo el sol.

El diagnóstico del Bitrán es el siguiente: cuando entren en operación las obras concesionadas Radial Nororiente (que unirá la provincia de Chacabuco con Vitacura) y el eje El Salto-Kennedy (túnel San Cristóbal en construcción), miles de vehículos particulares ingresarán al sector oriente de la capital, cuya vialidad actual no está preparada para recibir estos nuevos visitantes y se saturará. Para evitar este problema, según él, se debió hacer primero la autopista Vespucio Oriente. Como ya no está hecha, hay que licitarla y construirla lo antes posible para mitigar el impacto de las obras antes mencionadas.

Esto no es más que un reconocimiento por parte de la autoridad de lo que los técnicos del área de transporte han venido diciendo hace tiempo y que ha sido materia de varios artículos en este blog: Las autopistas urbanas no solucionan el problema de congestión vehicular, todo lo contrario, lo agravan, principalmente por dos consecuencias no deseadas e inevitables que tiene su construcción y operación: Al aumentar la capacidad de un eje con mucho flujo (transformar avenida en autopista), se descongestiona tal eje pero los cuellos de botella no se esfuman, se trasladan a otro sector que no ha sido mejorado, es decir, se cambia de lugar el problema, algo que es evidente por ejemplo en la dicotomía Costanera Norte/vialidad local. El otro efecto es de mediano y largo plazo y se denomina tráfico inducido, descrito en el artículo "Menos autos= Más autos" (quizás el ministro se basó en él para hacer su profecía). Ya en 1992, Phil Goodwin señaló que “el tráfico tiene la habilidad de sobreponerse a cualquier aumento de capacidad vial” , o sea, el automóvil es insaciable, y su voracidad aumenta mientras más infraestructura para él se construya. El pronóstico del ministro sobre el efecto del radial Nororiente y del túnel San Cristóbal en la zona oriente es correcto pero previsible, incluso desde antes de la licitación de ambos proyectos. Supongo que los planificadores de estas ”soluciones” no se dieron cuenta que el remedio era peor que la enfermedad, porque si lo hicieron debieron llegar a la evidente conclusión que lo mejor es no hacer ni el radial, ni el túnel, ni Vespucio Oriente-Norte-Sur, ni ninguna autopista urbana, pues por este camino se entra en un espiral irreversible de incentivo al uso del automóvil, dependencia de éste y deterioro urbano. ¿Por qué no en lugar de seguir haciendo autopistas, hacemos buenos corredores segregados para el transporte público, ciclovías y paseos peatonales? Que respondan en el MOP, donde la pregunta no es ésta, sino ¿Cómo hacer mejores autopistas? El fondo no se discute, sólo la forma, por lo que da la impresión que la política de provisión de infraestructura para el transporte privado no está en tela de juicio y seguirá adelante... a no ser que los ciudadanos hagamos algo. ¿qué hacer? Agruparnos, organizarnos y protestar parece ser la única alternativa.

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(1) Noticia completa aquí

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Buenas noticias para Santiago (más bicicleta)

Hay dos buenas noticias para la ciudad de Santiago, ambas relacionadas con el uso de la bicicleta como medio de transporte.

La primera: Publimetro tiene entre sus noticias de hoy que, durante el año pasado, 93.000 personas se bajaron del auto para subirse a la bicicleta. Esto es equivalente a 255 personas al día que prefirieron dejar el auto en la casa e ir a su lugar de trabajo o estudio en bicicleta. El número es notable, si seguimos así para el 2010 cerca de 500.000 personas se moverán en bicicleta... nos vamos a transformar en algo parecido a Amsterdam (un poco de optimismo excesivo no está de más). La verdad el número es tan bueno que parece mentira, esperamos ver pronto los estudios que lo confirmen.

La fuente de la información es CONASET, entidad que desarrolla un programa de incentivo al uso de la bicicleta, al parecer con bastante éxito.

Me imagino que esto tiene que ver con las encuestas origen-destino que se están haciendo en las ciclovías (la que me ha tocado responder 3 veces). Se ve que hay una preocupación genuina del gobierno por hacer un esfuerzo serio de promoción de la bicicleta como medio de transporte.

La segunda: La municipalidad de Providencia entregó los resultados de la consulta digital 2006 y estos son bastantes positivos para los ciclistas. Según entiendo, de las propuestas hechas para cada unidad vecinal, aquellas que se encuentren entre las tres más votadas serán realizadas, lo que implicaría que:

- Se construirá una ciclovía por Pedro de Valdivia.
- Se construirá una ciclovía a través del Parque Tobalaba
- Se construirá una ciclovía por la avenida Los Conquistadores
- Se construirá una ciclovía por el Parque Bustamante

O sea, Providencia se va a llenar de ciclovías... excelente!!. Lamentablemente la propuesta de instalar cicleteros en parques y estaciones de metro obtuvo pocos votos, pero ya vendrán más consultas ciudadanas (esperemos que en más comunas) donde se podrá eventualmente votar por esta alternativa.


Esperemos que estas señales no sean sólo fuegos artificiales y que, poco a poco, Santiago se transforme en una ciudad con menos autos y más bicicletas... es decir: con mejor calidad de vida.

Update: En La Tercera la información es más completa. Lamentablemente, de los 5000 ciclistas encuestados entre el 2003 y el 2004, sólo un 5% eran potenciales automovilistas que prefirieron la bicicleta... igual... "peor es nada".

(fuente de la imagen: arriba e' la chancha)

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Impuesto específico y egoísmo

En los últimos días se ha visto a los automovilistas reclamando (organizadamente) por el precio de la bencina. Exigiendo su “derecho” a consumir combustible barato, o más bien sin impuestos, para poder usar sus autos todo lo que quieran (a quemarropa).

Una demanda como esta se entiende viniendo de parte de los que utilizan sus vehículos como herramienta de trabajo, pero en ningún caso de parte de los usuarios particulares. Por otro lado, los que trabajan con vehículos motorizados pueden fácilmente traspasar el alza de los costos a sus tarifas... pues ante la inexistencia de alternativas seguirían siendo competitivos.

Llama la atención ver a un grupo de ciudadanos reunidos y movilizados por una causa tan egoísta. ¿Será una manifestación de la cultura individualista de la que tanto se habla?

Está claro que el usuario “medio” del automóvil no entiende que genera un costo que tiene que ser asumido por todos, incluso los que no andan en auto. Tal vez si lo entiende, pero es egoísta y no piensa bajarse de su auto, que es cómodo y le da “status”. Menos piensa en pagar impuestos para compensar los costos que genera (por contaminación o congestión). Es más, es capaz de reclamar por los tacos... exigiendo más autopistas y calles, cuando el mismo es el culpable.

Más allá de estos costos “obvios” está la alienación del automovilista, que se auto-segrega de la ciudad y comienza a considerar al resto de sus habitantes como “el enemigo”. Es conocido el rencor que algunos automovilistas guardan para ciclistas y buses: esos “molestos intrusos” que ocupan espacio en las calles y que entorpecen el andar de sus (obviamente más importantes) autos.

Es cierto que (ahora) no existe una buena alternativa a moverse en auto, es decir un sistema de transporte público de alto estándar. Sin embargo mientras más gente usa el auto, menos gente usa el transporte público y se genera lo que se conoce como el “circulo vicioso del transporte público”. En pocas palabras, si no se desincentiva fuertemente el uso del auto, la demanda por transporte público jamás será suficiente como para que este sea un buen negocio y pueda ofrecer buenos niveles de servicio. Eso sin considerar que la congestión que generan los automóviles afecta los tiempos de viaje del transporte público.

La alternativa sería subsidiar el transporte público... pero hay que sacar la plata de algún lado y ¿Qué mejor manera de financiar el transporte público (que no congestiona) que cobrándoles a los automovilistas (que si lo hacen)?

En fin, por donde se mire no es justificable disminuir los costos de usar el automóvil. De lo único que hay que preocuparse es que la plata recaudada en impuestos se utilice para mejorar el transporte público (cosa que ahora no se hace... ¡¡ por eso si que hay que reclamar!!)

Guardando las proporciones, pedir la eliminación del impuesto específico al combustible es equivalente a pedir la eliminación del impuesto al tabaco (me gusta fumar, me carga que me salga caro y no me importa hacerle daño al resto del mundo y a mi mismo).

Yo soy fumador y ciclista (pésima combinación) y ojalá me cobraran más por los malditos cigarros... Quizás si fueran suficientemente caros dejaría de fumar.

Usando una lógica similar: quizás, si la bencina sigue siendo cara, disminuya el número de autos... con lo que podríamos llegar a tener una ciudad más vivible y amable.... ojalá.

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